AV Redelfs sagt, dass der Rahmenplan für eine Hotelentwicklung auf der Insel auf den Weg gebracht werden soll. Dieser sollte dann für Eigentümer und Bauherren gelten.

Es sollten in dieser Sitzung erste Ideen im Rahmenplan fixiert werden.

Es geht z.B. um die Definition, für welche Gebiete und über welche Inhalte der Rahmenplan gelten sollte.

BM Kösters ergänzt, es sollte nicht nur um Hotels gehen, sondern auch um Pensionen.

Es sollte eine Abgrenzung zu Ferienwohnung vorliegen, in der es ja eigene Kochgelegenheiten gibt.

Ebenso sollten Wellness und Spa-Bereiche keine Vorgaben innerhalb des Rahmenplans erhalten. 

AV Redelfs fragt, um welches Plangebiet es gehen sollte? Man könne kaum das ganze Dorf erfassen. Man könnte im Osten nicht dasselbe festlegen wie im Dorfkern. Dies Gebiet wäre zu groß.

RM Klasing sagt: Früher durfte zweigeschossig gebaut werden. Städtebaulich ist es aber sinnvoll, die höchste Bebauung nur im Ortskern zuzulassen. Zu den Ortsrändern hin soll die Bebauung niedriger sein.

BM Kösters sagt: ein Hotel müsste zweigeschossig sein dürfen. Eine Orientierung sollte die Firsthöhe der umliegenden Gebäude sein.

Das macht zwar einige glücklicher, die in der Nachbarschaft bereits höhere Gebäude haben, aber dafür schließt man Überraschungen aus.

BS Schreiber sagt: Das Betriebskonzept eines Hotels ist wichtig, damit es auch wirtschaftlich ist. Die Grenze die gesetzt wurde, war z.B. für das Hotel zur Linde zu eng. Da muss man über die Fläche vergrößern können und nicht über die Höhe.

AV Redelfs sagt, nicht jedes Hotel hat mehr Fläche zur Verfügung, beim genannten Fall wäre das jetzt Zufall. Man sollte eine Fläche festlegen, in die ein Hotel passen muss. Das geht ja auch für andere Hotels. Die Bau-Tiefe sollte nicht erhöht werden, darüber würde sonst Grün- und Gärtenfläche verloren gehen.

Die bebaubare Fläche müsste geklärt und die Freiflächen müssten entsprechend berechnet werden.

Die meisten bestehenden Hotel-Gebäude sind größer, als das, was wir im alten B-Plan Dorf zugelassen haben. Wenn die abgerissen werden, hätten sie kleiner wiederaufgebaut werden müssen.

Kämmerer Koffinke sagt: Der Rahmenplan soll zeigen, was wir in Zukunft wollen. Wir sollten die maximale Kubatur und Größe festlegen. Jedem Hotel wird ein bauhabenbezogener Bauplan zugrunde gelegt werden. Wenn der Hintergrund beim derzeit geplanten Hotel zur Linde brennt, kommt die FFW nicht mehr hin. Das Bestehende sollte nicht die Grundlage für den Rahmenplan sein.

RM Klasing ergänzt, dass man schauen sollte, wie die Wege für die Gäste sind: es dürften keine engen Wege sein, die auch von Lieferdiensten genutzt werden.

BM Kösters sagt, dass im neuen Bebauungsplan keine Staffelgrundstücksgrößen geregelt werden können. Die Kubatur kann geregelt werden. Dabei wäre eine prozentuale Kubatur Berechnung gerechter für die Bebauung als ein absolutes Kubaturmass. Man müsste Hotels eine Chance geben, sonst bekommen wir immer mehr Ferienwohnungen. Die Grundflächenzahl muss vorgegeben werden.

AV Redelfs sagt, dass die vorhandenen Grundstücksflächen wichtig sind, um eine Vorstellung zu haben. Aber diese Vorgabe gehöre nicht in den Rahmenplan.

Sie ergänzt, dass zur Sicherung des Hotelbetriebes auch die Absicherung des Mitarbeiter Wohnraums gehören muss. Wer ein Hotel baut, muss ich auch an diesen Rahmenplan halten.

RM Klasing meint: ohne Deckelung kann sich ein Bauherr einen großen Bau in das Dorf stellen.

Kämmerer Koffinke sagt: Der Rahmenplan unterliegt nicht dem Bauordnungsplan und ist nicht beklagbar. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan bezieht sich auf den Rahmenplan; der regelt dann die rechtliche Seite. Wir können sagen, was wir uns vorstellen, und es muss in die Umfeld-Bebauung passen. Der Rahmenplan muss ortsbildprägend angepasst sein.

BM Kösters sagt: Der Rahmenplan ist ein Plan für Verhandlungen mit Eigentümern. Dies ist rechtlich geprüft. Die Gefahr ist, dass der neue B-Plan vielleicht viele Möglichkeiten vorsieht, mit der Gefahr, dass wir noch mehr Ferienwohnungen bekommen. Alles, was wir für die Entwicklung der Insel vorsehen, muss in den Rahmenplan gefasst werden. Rechtlich wird dann alles über den städtebaulichen Vertrag und den vorhabenbezogenen B-Plan geregelt. Man könnte dann dort zweigeschossig bauen, wo das Umfeld zweigeschossig ist.

AV Redelfs fragt, wer die Umgebung definiert? Haus Winfried ist z.B. zweigeschossig, aber alles in der Gegend wäre eingeschossig. Was ist der Maßstab?

BS Schreiber fragt, ob auch ein Rahmenplan für Ferienwohnungen denkbar wäre?

BM Kösters sagt, dass dies im späteren Einklang mit dem neuen B-Plan geregelt würde. Es gibt wenig Dauerwohnraum, wenig Gewerbe und viele Ferienwohnungen. Für alles, was nicht Ferienwohnung ist, kann man einen Rahmenplan erstellen. Es gibt auch schöne, zweigeschossige Häuser. Der Dauerwohnraum muss in jedem Fall abgesichert werden.

Zudem sollten die Baugrenzen vergrößert werden. Dabei muss es einen Garten geben und Grenzabstände zu anderen Häusern müssen festgelegt werden. Dies sollte an eine Zahl gekoppelt sein.

RM Klasing sagt: Früher gab es nur eine kleine Parzelle für die Bebauung und mehr gab es nicht. Das wurde mit dem Faktor 0,2 bemessen. Dazu gab es Baugrenzen mit Abstandsregeln. Und jetzt soll dieser Faktor vergrößert werden. Damit wird das Dorf verändert.

RM Andreesen sagt, damit würden auch Pensionen mit Bett und Frühstück gefördert und das wäre wichtig.

AV Redelfs sagt, in vorherigen Räten wurde mehrheitlich festgelegt, dass die Grundstücke wirtschaftlich ausgenutzt werden müssen. Daraus entstand der B-Plan-Dorf mit der sehr engen Bebauung.

AV Redelfs sagt: Im nächsten Schritt sollten die Grundfläche und Firsthöhe festgelegt werden. Auch die Versiegelung müsste berücksichtigt werden. Es wäre schwierig, sich alles auf dem Papier vorzustellen. 

BM Kösters meint: Es gibt Computersimulationen, in denen man einen Teil des B-Plans eingibt und dann kann man sich verschiedene Modelle anschauen.

Kämmerer Koffinke meint, dass man kann die Bau-Tiefe und –breite nur standortabhängig vorgeben. Also müsste dies im vorhabenbezogenen B-Plan festgelegt werden. Grundsätzlich gilt: Je höher die Gebäude, umso größer die Abstandsgrenze.

BM Kösters ergänzt: Der dauerhafte Betrieb soll den Mitarbeiterwohnraum mit absichern. Dies ist rechtlich abgesichert. Im Zuge des Hotelvorhabens muss auch das Betriebskonzept abgegeben werden. Wie viele Mitarbeiter werden gebraucht? Zum Betriebskonzept wird dann der Dauerwohnraum vorgeschrieben und der Betriebsswohnraum soll gesichert werden.

Im vorhabenbezogenen B-Plan ist dem Hotel Dauerwohnraum zuzuordnen. Man kann es dann nicht mehr ändern.

Kämmerer Koffinke sagt, diese Grunddienstbarkeit verjährt nicht; wohingegen persönliche Dienstbarkeiten verfallen.

RM Klasing weist darauf hin, dass diese vielen Informationen immer unterschiedlich waren und dies sollte vorab rechtlich geprüft werden. Was ist, wenn der Betreiber wirtschaftliche Schwierigkeiten hat?

Kämmerer Koffinke sagt: Planrecht ist nicht erzwingbar. Eine Ruine im Dorf muss vermieden werden.

BM Kösters meint: Ein Tausch von einem Hotel hin zu Ferienwohnungen oder Bruchteilseigentum ist nahezu ausgeschlossen. Nur wenn es keine Gäste mehr gibt, könnte man den Betrieb nicht erzwingen. Leerstand darf es nicht geben.

AV Redelfs sagt: Bei den Traufhöhen kann sie sich eine Abweichung vom bisherigen vorstellen. Die derzeitige Firsthöhe würde sie beibehalten. Das Dach soll geneigt sein.

RM Klasing meint, die Hauswände dürften auf diese Weise nicht zu nah aneinandergeraten.

Kämmerer Koffinke ergänzt: Die optimale Ausnutzung von erneuerbaren Energien ist wichtig. Die Dachneigung sollte das zukünftig miteinbeziehen. Es handele sich dabei um einen Winkel von 45 Grad.

 

Zusammenfassend haben sich folgende Punkte für die Erstellung eines Rahmenplanes herauskristallisiert:

a)       Ein Rahmenplan sollte für Hotels und Pensionen gelten

b)      Eine Definition sollte final anwaltlich geprüft sein

c)       Eine maximale Firsthöhe von z.B. 14 Metern kann festgelegt werden. Die Höhe sollte sich auch an der umliegenden Bebauung orientieren.

d)      Eine Abweichung der Dachneigung - insbesondere im hinteren, nicht einsehbaren Bereich - ist denkbar.

e)      Bautiefen sind über den B-Plan vorgegeben; eine Vergrößerung ist schwer vorstellbar und kann im Einzelfall geprüft werden. Wichtig dabei sind nachbarschaftliche Interessen sowie die Zuwegung für die Feuerwehr. Vor einer etwaigen Vergrößerung der Bautiefe sollten unbedingt alle Möglichkeiten der baulichen Nutzung, die z.B. über die Grundflächenzahl vorgegeben sind, geprüft und genutzt werden.
Grenzbebauung soll vermieden werden, ebenso müssen Grünflächen / Gärten bleiben.

f)        Die bauliche Größe wird im neuen B-Plan vermutlich über eine Grundflächenzahl geregelt, im Rahmenplan kann eine Erhöhung der Grundflächenzahl für Hotels / Pensionen angedacht werden. Der genaue Umfang wird im B-Plan-Verfahren visualisiert, diskutiert und festgelegt.  

g)       Betriebswohnraum ist zwingend zu sichern, die Anzahl der notwendigen Mitarbeiter und entsprechend notwendiger Wohnraum ist über ein Betriebskonzept nachzuweisen.