Kämmerer Koffinke teilt mit, dass er in das Thema involviert sei, aber der Bürgermeister maßgeblich damit befasst wäre.

Anmerkungen der Verwaltung

Gemäß Vorberatung wurde der Vorschlag aufgegriffen, den Rahmenplan auch um Frühstückspensionen zu erweitern. Die Verwaltung sieht dafür jedoch keine Notwendigkeit. Frühstückspensionen weisen einen ganz anderen Raumbedarf als Hotels auf und bedürfen somit keiner zweigeschossigen Bauweise.
Im Bauausschuss wurde dazu keine Empfehlung ausgesprochen.

Firsthöhe: Entgegen dem Vorschlag „bis maximal 14 Meter“, schlägt die Verwaltung eine maximale Fristhöhe von 13,00 Metern vor.
Dem wird im BA zugestimmt, zusätzlich soll die Dachneigung festgelegt werden.

Da der Hotelrahmenplan im Vorgriff auf den B-Plan Dorf 22 erfolgt, ist ein Verweis auf eine Erhöhung der Grundflächenzahl GRZ um 0,3 nicht möglich. Bisher ist die künftige GRZ noch nicht erarbeitet worden. Somit empfiehlt die Verwaltung, eine Höchstgrenze, wie im Entwurf umgesetzt, zu definieren.
Dazu gibt es keine Anmerkungen im BA.

Die Formulierung der „faktischen Baugrenzen des Baugebietes oder der näheren Umgebung“ soll dem Wunsch entsprechen, die Baugrenzen zu respektieren. Sie gibt gleichzeitig aber, je nach Grundstück und nachbarschaftlicher Bebauung, die Möglichkeit, die Baugrenzen individuell und zum Vorhaben passend festzulegen.
Dazu gibt es keine Anmerkungen im BA.

Die maximale Grundfläche regelt sich durch die GRZ, die im B-Plan befindlichen Baugrenzen und somit die Grundstücksgröße. Die Verwaltung hat die Anregung aufgegriffen, eine maximale Gebäudegröße zu definieren, für den Fall, dass viele Grundstücke zusammengelegt werden. Sie empfiehlt jedoch, auf diese Vorgabe vollständig zu verzichten. Jedes Bauvorhaben wird im Zuge der Realisierung intensiv geprüft. Nur wenn das Vorhaben zur Insel passt und nicht das Ortsbild sprengt, bzw. das charakteristische Ortsbild verändert, wird einem Vorhaben zugestimmt.
Dazu gibt es keine Anmerkungen im BA.
Weiterhin regt die Verwaltung an, in der Präambel deutlich darauf hinzuweisen, dass der Rahmenplan eine Richtschnur bietet, sich daraus jedoch keine Umsetzungsverpflichtungen für die Gemeinde ableiten lassen. 
Dazu gibt es keine Anmerkungen im BA.

Entwurf: Hotelrahmenplan der Gemeinde Spiekeroog

1. Geltungsbereich

Der Hotelrahmenplan erfasst räumlich den gesamten Gemeindebereich und sachlich Hotels und Frühstückpensionen und inhaltlich die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung entsprechender baulicher Anlagen. Er ist abwägungsrelevante Grundlage künftiger Bauleitplanungen der Gemeinde. Genehmigte Nutzungen bleiben hiervon unberührt.
Anmerkungen im BA:
Kämmerer Koffinke erläutert: Im Dorf wird es einen oder mehrere Angebots- B-Pläne geben. Hotels sollen dann überall als nicht zulässig beschrieben werden.

Der zu erstellende Rahmenplan definiert die Rahmenbedingungen für die darin definierten Vorhaben.  Wer ein Hotel bauen möchte, bekommt einen vorhabenbezogenen B-Plan, der auf der Grundlage des Rahmenplans erstellt wird.

Es gibt für die Gemeinde keinerlei Verpflichtung, einen vorhabenbezogenen B-Plan aufzustellen, wenn ein Grundstücksbesitzer das fordert.

Somit ist der Rahmenplan ein Verhandlungsmandat – aber keine rechtliche Grundlage, die von irgendwem einzuklagen ginge.

AV Redelfs sagt, dass die Gültigkeit der Gestaltungssatzung unbedingt im Rahmenplan erwähnt werden muss.

Im Rahmenplan müssen zudem klar formulierte Bedingungen formuliert sein (dass ein Bau „ins Ortsbild passen“ muss sei z. B. zu schwammig formuliert).

RM Klasing fragt, ob Ausnahmen von der BauGS dazu führen könnten, dass diese Satzung aufgehoben wird? Kämmerer Koffinke erklärt, dass bei einem vorhabenbezogenen B-Plan die Anwendung der Baugestaltungssatzung bestimmt werden kann, aber auch andere Bestimmungen festgelegt werden können. Der vorhabenbezogene B-Plan liegt als neue Satzung in dessen Bereich über der älteren BauGS und damit regelt dieser die Gestaltung an dieser Stelle ohne Einfluss auf die BauGS und deren Anwendung im restlichen Gebiet der Insel.

2. Hotels und Frühstückspensionen

Hotels im Sinne dieses Rahmenplans sind Beherbergungsbetriebe, die über mindestens 20 Gästezimmer verfügen und zusätzlich über ein Restaurant, das auch anderen als Hotelgästen offensteht.

Frühstückspensionen sind Beherbergungsbetriebe, die mindestens über 6 Gästezimmer verfügen und zum kurzfristigen, wechselnden Aufenthalt geeignet sind, vor allem aber nicht über eine eigene Kochmöglichkeit verfügen. Weiterhin zeichnen sich Frühstückspensionen dadurch aus, dass im Gebäude das Frühstück für Gäste angeboten wird, ein Aufenthalts- oder Gemeinschaftsraum vorgehalten wird und der Betreiber der Pension dauerhaft im Gebäude wohnt.

Soweit Beherbergungsbetriebe diese Größenordnungen nicht erreichen, gilt für sie der Hotelrahmenplan nicht. 

Hotels und Frühstückspensionen gelten, trotz einer rechtlichen Trennung, als ein Betrieb im Sinne dieses Rahmenplans, wenn sie als wirtschaftliche und/oder bauliche Einheit am Markt auftreten. 
Anmerkungen im BA:
Wer zukünftig eine Frühstückspension nach dieser Definition errichten möchte, muss u.a. als Betreiber selbst in der Pension dauerhaft wohnen. Damit kann er ein größeres Bauvolumen errichten, als die, die nicht in der Pension wohnen. Wer ein großes Bauvolumen errichten möchte, muss sich an die Vorgaben des Rahmenplans halten.

AV Redelfs sagt abschließend: Wenn die Größenordnung des Rahmenplans nicht erreicht wird, gilt der B-Plan.

3. Bauleitplanung

Die Gemeinde überplant ihren Innenbereich im Wesentlichen mit Angebotsbebauungsplänen. Angesichts der besonderen Bedeutung von Hotels und Frühstückspensionen im insularen Erscheinungsbild, sollen diese baulichen Nutzungen nur auf der Grundlage vorhabenbezogener Bebauungspläne nach § 12 BauGB und nicht auf der Grundlage von Angebotsbebauungsplänen zulässig sein, um so maßgeschneiderte, planungsrechtliche Lösungen zu finden, die einen angemessenen Ausgleich zwischen den öffentlichen und privaten Belangen gewährleisten.

4. Verfahren

Der jeweilige Vorhabenträger wendet sich an die Gemeinde und beantragt für sein Vorhaben gem. § 12 Abs. 1 BauGB die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Dieser Plan kann eine bisher unbeplante Fläche, aber auch eine beplante Fläche betreffen. Betrifft er eine beplante Fläche, geht der vorhabenbezogene Bebauungsplan dem zugrundeliegenden Angebotsbebauungsplan als speziellere Regelung vor. Maßgeblich ist also der spezielle Bebauungsplan für das Vorhaben. Entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 12 BauGB für vorhabenbezogene Bebauungspläne hat der Vorhabenträger die Kosten des Bauleitplanverfahrens zu tragen und in dem notwendig abzuschließenden Durchführungsvertrag eine Bauverpflichtung einzugehen. Wird die Bauverpflichtung nicht erfüllt, soll die Gemeinde entschädigungsfrei das Baurecht wieder aufheben.
Anmerkungen im BA:
AV Redelfs erläutert: Man wendet sich mit einer Fläche an die Gemeinde. Daraus wird dann ein vorhabenbezogener B-Plan entwickelt, zusammen mit dem Rahmenplan, der die äußeren Rahmenbedingungen absteckt.

5. Bebauungspläne

Die Gemeinde wird in ihren Angebotsbebauungsplänen Beherbergungsbetriebe in Gestalt von Hotels und Frühstückspensionen im Sinne der Nummer 2 über § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als unzulässig ausschließen um sicherzustellen, dass diese Beherbergungsformen künftig ausschließlich über vorhabenbezogene Bebauungspläne zugelassen werden. Genehmigte Bestandsbetriebe bleiben davon unberührt.
Anmerkungen im BA:
AV Redelfs merkt an, das die Begründung des Ausschlusses von Hotels und Frühstückspensionen sehr gut in der Begründung der neuen B-Pläne zu finden sein muss, um neue Pläne an der Stelle nicht angreifbar werden zu lassen.

RM Klasing fragt: Was ist, wenn jemand eine Fläche bebaut hat und dann kommt der Nachbar und baut deutlich größer: dann könnte sich dieser Eigentümer beschweren und klagen, da sein Grundstück mit dem Nachbarbau entwertet wird.

Kämmerer Koffinke antwortet, dass in der Begründung stehen muss, dass Hotels ausgeschlossen werden, da sie über den Rahmenplan einen vorhabenbezogen B-Plan erhalten. Es gibt einen Angebots-B-Plan für das normale Gebäude und einen vorhabenbezogenen B-Plan mit Rahmenplan für das Hotel.

RM Klasing sagt, diese Vorgehensweise sei zu kompliziert. Rat und Gemeinde wären ständig in der Verhandlung, weil der Rahmenplan zu ungenau formuliert ist. Es sollte Regelungen geben, hinter denen sich der Rat zurückziehen kann. Ansonsten gäbe es nur Ärger und Klagen.

Kämmerer Koffinke sagt: Die Alternative ist, dass die Gemeinde die Flächen vorab im B-Plan für Hotels ausweist, da Hotels auf der Insel gebraucht würden.

RM Klasing fragt: Was machen wir mit den Erholungsheimen? Das sind große Komplexe. Was passiert, wenn jemand dort ein Hotel bauen möchte. Kann man dann vorschreiben, dass es ein Erholungsheim bleiben soll?

Kämmerer Koffinke sagt, dass mit dem Rahmenplan Verhandlungsangebote gemacht werden können, aber niemand ein Recht auf einen Hotelbau einklagen könne.

6. Planfestsetzungen

Im Rahmen der vorhabenbezogenen Bauleitplanung für bauliche Anlagen, die von diesem Rahmenplan erfasst werden, sollen folgende Grundsätze beachtet werden:

- Die Firsthöhe von Gebäuden darf bis zu 13,00 m über dem unteren Bezugspunkt betragen, insbesondere, wenn in der näheren Umgebung bauliche Anlagen bis zu einer Gesamthöhe von 10 m zulässig sind oder im Bestand sind.

- Die Grundflächenzahl (GRZ) kann bis um 0,3 höher sein als die GRZ in der näheren Umgebung, bzw. dem Baugebiet des Bebauungsplans, in dessen Grenzen das Hotel- oder Pensionsvorhaben liegt. Die GRZ sollte 0,6 nicht übersteigen.

- Die maximale Grundfläche des Gebäudes soll nicht 1.000 qm übersteigen, wobei die festgesetzten oder faktischen Baugrenzen des Baugebietes oder der näheren Umgebung aufgegriffen werden sollen.
Anmerkungen im BA:

Beisitzer Schreiber sagt, dass nicht klar wäre, was die Grundlage für die Firsthöhe wäre. Mit einem Flachdach und zusätzlicher Firsthöhe könnte man locker 3 Etagen bauen.

AV Redelfs sagt: Man sollte sich Zeit nehmen, um die Maße und Flächen zu verstehen. Es sollte Ortstermine geben, damit man sich vor Ort anschauen und vorstellen kann, was auf den Flächen passieren könnte.

Wenn diese Maße gut diskutiert sind, dann wird der Rahmenplan auch wieder griffig. Man braucht eine Richtschnur, an die man sich hält.

RM Breuer sagt: Wir wollen durch eine B-Planung nicht erreichen, dass auf eine große Fläche viele Ferienwohnungen gebaut werden. Da wäre ein Hotel besser. 

RM Klasing meint, in so einem Fall müsse Dauerwohnraum geschaffen werden und kein Hotel.

Beisitzer Schreiber schlägt vor, man sollte sich das Dorf gedanklich ausbauen.

AV Redelfs weist noch auf die Reduzierung der bisherigen Grundflächenzahlen hin. 0,3 über der zulässigen GFZ der Nachbargrundstücke und 0,6 wären viel zu hoch und würden zu sehr großen Bauten führen, die man nicht wollte.

RM Klasing verweist noch auf die Genauigkeit der Formulierungen „nur“ und „insbesondere“. Es sollten Formulierungen gewählt werden, mit denen man sich nicht angreifbar macht.

Nach kurzer Diskussion wird das Wort „insbesondere“ stehen gelassen und nicht durch „nur“ ersetzt.

7. Mitarbeiterwohnraum

Wesentlicher Teil der künftigen Hotel- und Pensionsentwicklung ist die gesicherte Unterbringung der Mitarbeiter. Bereits auf der Ebene der Bauleitplanung ist sicherzustellen, dass für zwei Drittel der nach dem Betriebskonzept erforderlichen Mitarbeiter geeigneter Wohnraum zur Verfügung steht. Einzelheiten sind im Vorhaben- und Erschließungsplan und/oder im Durchführungsvertrag zu regeln. Geeignet sind nur langfristig zur Verfügung stehende Unterbringungsmöglichkeiten, deren Nutzung in geeigneter Weise zu sichern ist. Aus gegebenem Anlass hat der Bauherr und/oder der Grundstückseigentümer den Nachweis geeigneten und ausreichenden Mitarbeiterwohnraums gegenüber der Gemeinde zu führen.

Anmerkungen im BA:

Die Sicherung der Betriebswohnungen ist nach Aussage unseres Anwaltes durch Grundbucheintragungen und/oder Baulasten dauerhaft möglich.

AV Redelfs teilt mit, dass in der Vorlage steht, es sollten 2/3 des notwendigen Mitarbeiter Wohnraums durch den Betreiber gestellt werden. Da der Betreiber nachweislich alle seine Mitarbeiter unterbringen muss, sollte keine Mengenzahl genannt werden, sondern alle gemeint sein.

Kämmerer Koffinke weist darauf hin, dass in Zukunft mehr Mitarbeiter am Land wohnen und pendeln werden. Dann wären die Betriebswohnungen festgelegt. Es müssten Betriebswohnungen sein, da ansonsten Ferienwohnungen daraus werden könnten. 

RM Breuer ergänzt, dass es steigenden Fachkräftemangel gibt und eine 2/3 Wohn-Versorgung sei eine gute Größenordnung.

Wenn man Dorfleben will, dann muss man auch guten Wohnraum für die schaffen, die hierbleiben wollen. Man braucht die gute Mischung.

AV Redelfs sagt, wenn keine 100% Wohnraum Verpflichtung für den Betreiber gilt, müsste mit in den Rahmenplan aufgenommen werden, dass nur der Betreiber und nicht die Gemeinde für die Unterbringung von Mitarbeitern zuständig ist.